Augmentation de 46 % environ des nouvelles procédures de conciliation en matière de bail à loyer et de bail à ferme

Berne, 19.03.2024 - 25 544 nouvelles procédures de conciliation ont été ouvertes entre juin et décembre 2023, ce qui représente une progression peu commune de 45,8 % par rapport au premier semestre. Les procédures réglées concernaient pour la plupart des augmentations de loyer. Un accord a pu être trouvé dans plus de 90 % des cas.

Les autorités paritaires de conciliation ont réglé un total de 22 122 procédures au cours de la période sous revue, soit 65 % de plus qu'au semestre précédent. Fin 2023, il restait 13 585 cas en suspens.

Après avoir déjà augmenté de 42,2 % au cours du premier semestre 2023, le nombre de nouvelles procédures en matière de baux à ferme ou à loyer a encore progressé de 45,8 % au second. Au total, 43 063 nouvelles procédures ont donc été ouvertes en 2023, contre 23 935 l'année précédente, ce qui équivaut, sur l'année, à une augmentation d'environ 80%.

Dans 21 cantons, le nombre de nouvelles procédures a augmenté par rapport au semestre précédent. Alors qu'il doublait dans le canton de Bâle-Campagne, il a progressé de 141,3 % dans le canton de Fribourg. Le canton de Zurich a pour sa part comptabilisé 6757 nouvelles procédures, soit 26,4 % des nouveaux cas ouverts dans l'ensemble de la Suisse. Dans cinq cantons en revanche, moins de procédures ont été ouvertes au second semestre qu'au premier. À l'échelle nationale, les autorités de conciliation ont réglé 8727 procédures de plus qu'au semestre précédent (+65,2 %).

Compte tenu des nouvelles procédures, les autorités de conciliation ont eu à traiter un total de 35 707 litiges au cours du second semestre 2023. Sur 22 122 procédures réglées, 13 592 cas (61,4 %) se sont conclus par une conciliation : transaction, acquiescement ou désistement d'action.

Les parties ne sont pas parvenues à s'entendre dans 2228 cas, soit 10,1 % des procédures engagées, ce qui a conduit à la délivrance d'une autorisation de procéder. Dans 5183 dossiers (23,4 % des cas), la procédure s'est close par retrait de la requête de conciliation, non-entrée en matière ou renvoi à un tribunal arbitral, ou est devenue sans objet. Dans 133 cas, une procédure de médiation a été engagée. Il s'agit là d'une procédure extrajudiciaire qui prévoit l'intervention d'une personne neutre et indépendante. La procédure de médiation remplace alors la procédure de conciliation. Comme durant les deux semestres précédents, toutes les procédures de médiation émanent du canton de Fribourg.

Concernant les litiges patrimoniaux d'une valeur litigieuse inférieure ou égale à 2000 francs, une décision a été rendue dans 93 cas lors du second semestre 2023 (0,4 % des cas liquidés). 643 propositions de jugement (2,9 %) ont été acceptées par les parties. À l'inverse, 383 propositions de jugement ont été rejetées (1,7 %), donnant lieu à la délivrance d'une autorisation de procéder.

Raisons principales ayant conduit à une procédure de conciliation

Les augmentations de loyer représentent de loin la plus grande part des procédures liquidées (36,3 % pour 8026 cas liquidés), tendance à la hausse déjà observée au semestre précédent. Cette évolution pourrait être liée aux deux hausses successives du taux hypothécaire de référence, intervenues le 2 juin 2023 et le 2 décembre 2023. Un accord a toutefois pu être trouvé dans 7267 (90,5 %) procédures liquidées concernant des augmentations de loyer. Après les augmentations de loyer, les résiliations ordinaires de contrat ont constitué le deuxième mode de règlement des procédures liquidées (9,8 %).

Fin 2023, 13 585 procédures étaient encore pendantes, chiffre record depuis le début des observations, en 2005.

Rôle des autorités de conciliation

Dans les litiges de droit civil, une autorité de conciliation tente une conciliation entre les parties avant que l'affaire ne soit portée devant le juge. Dans les litiges relatifs aux baux à ferme/baux à loyer d'habitations ou de locaux commerciaux, l'autorité de conciliation se compose d'une personne indépendante, qui en assume la présidence, et d'un nombre égal de représentants des bailleurs et des locataires. La procédure est régie par le code de procédure civile (CPC).

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